Das Sachenrecht im Praxis bezieht sich meistens auf den Kauf und Verkauf von Immobilien und die Begründung von Hypotheken, aber es ist auch möglich, komplizierte Eigentumsverhältnisse zu lösen, indem die Bruchteilgemeinschaft aufgelöst wird oder das Bestehen von Dienstbarkeit Rechten festgestellt wird, wie z das Wegerecht, das Grundstück eines anderen vorüber zu gehen. Im Rahmen des Sachenrechts kann es auch Fälle von strittigen Eigentumsrechten geben, wenn es notwendig ist, die Eigentumsrechte durch Gerichtsverfahren festzustellen.
Immobilienkauf in Serbien
Wenn Sie Immobilien kaufen oder verkaufen wollen, ist es notwendig, die eigentumsrechtlichen Verhältnisse zu prüfen. Zunächst ist ein Katasterauszug erforderlich, um festzustellen, wer die Grundstückseigentümer sind, eine Beschreibung der zu kaufenden oder zu verkaufenden Immobilie und ob auf dem Grundstück Belastungen bestehen. Belastungen sind in der Regel Hypotheken, Nießbrauchs Rechte, Wegerecht usw. Nach Uberprüfung, kann der Kaufvertrag abgeschlossen werden. Wird ein Grundstück verkauft, muss dessen Form festgelegt werden, damit der Käufer weiß, was er kauft. Mit dem Vertrag muss der Verkäufer seine unbedingte und unbefristete Zustimmung zur Eintragung des Käufers als Eigentümer im Kataster (clausula intabulandi) erteilen.
Die Übertragung von Eigentumsrechten in der Republik Serbien ist mit dem deutschen Recht identisch, da der konstitutive Grundsatz der Eigentumsübertragung akzeptiert wird. Zur Präzisierung sind die Rechtsgrundlage des Erwerbs (iustus titulus), d. h. der vor einem Notar erstellte Vertrag, und die Art des Erwerbs (modus aquirendi), d. h. die Eintragung in den Kataster, erforderlich. Das Eigentum wird also nicht automatisch mit Vertragsabschluss erworben, sondern es ist notwendig, dass der Kataster den neuen Eigentümer in das Grundbuch einträgt, damit die Übertragung stattfinden kann. Daher wird das Eigentumsrecht durch einen Katasterauszug nachgewiesen. Nachdem der Vertrag abgeschlossen ist, sendet der Notar von Amts wegen den Vertrag zur Eintragung in den Kataster, sodass die Partei nur noch auf eine Entscheidung über die Eintragung von Eigentumsrechten warten muss.
Es ist nicht erforderlich, dass die Partei direkt anwesend ist, weil die Partei dem Rechtsanwalt eine besondere Vollmacht erteilen kann, der den Vertrag im Namen und im Auftrag der Partei unterzeichnet. Wenn die Zahlung des Geldes nicht vor der Vertragsunterzeichnung erfolgte, kann der Vertrag zuerst abgeschlossen werden und die Erlaubnis zur Eigentumsübergabe Registrierung (clausula intabulandi) später erteilt werden, nachdem das Geld auf das Konto des Verkäufers überwiesen wurde.
Hypothek in Serbien
Eine Hypothek entsteht durch Eintragung in dem zuständigen Kataster aufgrund von: 1) Vertrag oder gerichtlichem Vergleich (Vertragshypothek) 2) Pfanderklärung (einseitige Hypothek); 3) Gesetz (gesetzliche Hypothek) 4) Gerichtsurteile (gerichtliche Hypothek). Die häufigste Art der Hypothek ist die einseitige Hypothek und basiert auf einer solemniesierten Erklärung des Eigentümers der Immobilie vor einem Notar. Eine vertragliche Hypothek wird auf die gleiche Weise begründet, mit der Tatsache, dass es sich in diesem Fall um einen Vertrag zwischen dem Gläubiger und dem Schuldner handelt. Das serbische Recht kennt nur akzessorische Hypotheken, es gibt also keine Grundschuld. Die gesetzlichen und gerichtlichen Hypotheken beziehen sich hauptsächlich auf das Zwangsvollstreckungsverfahren.
Auflösung der Bruchteilgemeinschaft in Serbien
Die Auflösung der Bruchteilgemeinschaft ist ein außergerichtliches Verfahren, bei dem das gemeinsame Eigentum an einer Immobilie erlischt. Wenn beispielsweise fünf Personen aufgrund eines Nachlassverfahrens hinter einem entfernten Verwandten Eigentum an einem Haus haben und sich nicht einigen können, wer es kaufen soll, ist die Auflösung erforderlich. Zwei Arten der Trennung sind möglich: physische Trennung und zivile Trennung. Die physische Teilung wird in einer Situation durchgeführt, in der ein Gutachter des Bau- oder Geodäten-behufs sagt, dass eine physische Teilung möglich ist. Dann bekommt jeder Miteigentümer einen physisch geteilten Teil der Immobilie.
Die zivilrechtliche Teilung wird durchgeführt, wenn eine physische Teilung nicht möglich ist, wie in dem zuvor erwähnten Beispiel. Dann wird im außergerichtlichen Verfahren eine Entscheidung getroffen, die ein vollstreckbares Dokument ist und auf deren Grundlage ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet werden kann, um die Immobilie zu verkaufen. Dann erhält jeder Miteigentümer den entsprechenden Teil des Geldes, für das die Immobilie im Zwangsvollstreckungsverfahren verkauft wurde.
Dienstbarkeit rechten in Serbien
Die Dienstbarkeit Rechten sind das Recht des Eigentümers einer unbeweglichen Sache, bestimmte Handlungen an der unbeweglichen Sache eines anderen Eigentümers für die Bedürfnisse dieser unbeweglichen Sache vorzunehmen oder den Eigentümer einer Dienstbarkeit zu verpflichten, dies zu unterlassen bestimmte Handlungen, zu denen er ansonsten das Recht hätte, auf seinem Grundstück durchzuführen. Die Entscheidung des Gerichts begründet eine Dienstbarkeit Recht, wenn der Eigentümer des privilegierten Vermögens dieses Vermögen ganz oder teilweise ohne angemessene Verwendung des dienenden Vermögens nicht nutzen kann. Dienstbarkeitsrecht kann auch durch einen von einem zuständigen Notar beglaubigten solemnisierten Vertrag begründet werden.
Das Dienstbarkeit Recht wird erworben durch Ersitzung, wenn der Eigentümer des dienenden Vermögens die Dienstbarkeit für einen Zeitraum von 20 Jahren tatsächlich ausgeübt hat und der Eigentümer des dienenden Vermögens dem nicht widersprochen hat. Die häufigste Dienstbarkeit Recht ist ein Wegerecht.
Es kann vorkommen, dass der Käufer der Immobilien aus irgendeinem Grund nicht als Eigentümer im Kataster eingetragen ist, wenn das Gericht den Eigentümer festzustellen muss. Dies geschieht meistens, wenn ein Vertrag abgeschlossen wurde, der nicht den Anforderungen der Form entsprach oder einen Fehler aufwies, und der tatsächliche Eigentümer nie im Kataster eingetragen wurde. Dann stellt das Gericht fest, ob das Eigentum aufgrund von der Ersitzung (usucapio) auf den Käufer der Immobilie übergegangen ist.
Das Gesetz besagt, dass ein gutgläubiger Besitzer einer beweglichen Sache, an der ein anderer das Eigentumsrecht hat, das Eigentumsrecht an dieser Sache erwirbt, indem er sie zehn Jahre lang hält, und ein gewissenhafter Besitzer einer unbeweglichen Sache, der nicht ein rechtmäßiger Inhaber ist, erwirbt das Eigentumsrecht an dieser Sache, indem er sie 20 Jahre lang hält.
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